Как расторгнуть ипотечный договор с банком?

Ипотечный заём — это всегда рисковая сделка как для банка, так и для заемщика.

Он отличается от других видов кредитования большой суммой займа и долгим сроком погашения. А ведь за столь длительный период многое может произойти — измениться материальное положение заемщика, экономическая ситуация в стране и т.д. Предложения, которые вчера были выгодны, сегодня могут стать абсолютно неактуальными. Поэтому многих ипотечников волнует вопрос — можно ли расторгнуть ипотечный кредит и как это правильно сделать?

Причины и условия расторжения ипотечного договора

Закон предусматривает два способа расторжения договора:

1. по соглашению сторон;
2. по решению суда.

В первом случае это возможно, если вы закрыли кредит, в том числе и досрочно. Главное, чтобы банк признал исполнение обязательств. Для этого вам необходимо получить справку о погашении займа и закрытии расчетного счета.

Во втором случае ипотечный договор можно расторгнуть, если одна из сторон существенно нарушила взятые на себя обязательства. Обычно условия договора нарушают заемщики. Причина — ухудшение материального положения.

Остается либо продать недвижимость и рассчитаться по ипотечному кредиту, либо ждать судебной повестки. Суд — не самый приятный вариант решения проблемы. Имущество могут забрать, поскольку оно находится в залоге у банка, и продать по более низкой стоимости.

Существенное нарушение условий ипотечного договора — основная причина его расторжения.

Расторжение ипотеки по соглашению сторон

Это наиболее приемлемый вариант как для вас, так и для банка. Вам не придется нести дополнительные затраты и лишаться ипотечного жилья, а банку — взыскивать долг в судебном порядке.

Если вы решили расторгнуть ипотеку, то сначала обратитесь в банк. Здесь уже все зависит от того, как вы намереваетесь это сделать:

1. Досрочно погасить кредит

Закон дает вам такое право. Для этого необходимо уведомить банк за 30 дней о своем решении и получить согласие банка. Затем остается только внести всю сумму в назначенный день на счет и взять справку о полном погашении кредита. Договор будет автоматически расторгнут.

2. Продать залоговое имущество

Если вам необходимо только расторгнуть договор, то договоритесь с банком о продаже вашего ипотечного жилья. Полученные деньги пойдут на погашение кредита, а вам будет выплачена оставшаяся сумма. Если у вас были просрочки, то придется уплатить пени и штрафы.

Расторжение ипотеки по соглашению сторон — это полное погашение займа.

Расторжение ипотеки в судебном порядке

Иногда расторгнуть ипотечный договор можно только через суд. Закон указывает три основания для такого расторжения:

1. одна из сторон существенно нарушила условия договора;
2. банк и заемщик не могут решить спор в досудебном порядке;
3. у одной из сторон изменились обстоятельства, приведшие к невозможности исполнять условия договора.

Обычно все сводится к одной проблеме — заемщик перестает вносить ежемесячные платежи. Такие действия — существенное нарушение условий договора. И банк вправе подать в суд и расторгнуть соглашение.

Расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Кто может обратиться в суд?

Вы можете обратиться с иском о расторжении ипотечного договора в суд, если:

1. банк отказал в расторжении договора;
2. финансовая организация никак не отреагировала на ваше обращение в течение 30 дней.

Отметим один нюанс.
Отношения между банком и заемщиком регулируются Законом «О защите прав потребителей». Поэтому госпошлину за подачу иска вам уплачивать не нужно.

Если вы не платите по кредиту, то банк сам вправе инициировать судебное разбирательство. Он вправе требовать расторжения ипотечного договора, если заемщик:

• ненадлежащим образом обращается с жильем, которое находится в залоге — делает перепланировку, сдает в аренду и т.д.;
• предоставил фиктивные данные при заключении договора;
• отказывается оформлять страховку на имущество.

Он может потребовать не только расторгнуть договор ипотеки, но и взыскать принудительно весь долг. Пени, штрафы и проценты также войдут в цену иска.

Если вам нечем платить по долгам, то попрощайтесь с имуществом. Банк реализует залоговую недвижимость через торги.

В суд может обратиться как заемщик, так и кредитор.

Признание договора ипотеки недействительным

Признать ипотечный договор недействительным крайне сложно. Банки тщательно следят, чтобы договор соответствовал всем нормам действующего законодательства.

Но если под обременение попадает совместно нажитое имущество супругов, которое передано в залог без согласия второго партнера, то сделку можно признать недействительной. Причина такого упущения — плохая работа сотрудников банка. Они ненадлежащим образом проверили, как и на какие средства приобреталось жилье, как происходил его раздел при разводе и т.д.

Признать договор ипотеки недействительным может только суд.

Подведем итог

Расторгнуть ипотечный договор с банком можно двумя путями — в суде или путем заключения соответствующего соглашения. Безусловно, лучше решить дело мирным путем и не доводить до суда. Но не всегда банк идет навстречу заемщику.

Если судебного разбирательства не избежать, то стоит заручиться помощью юриста. Он проанализирует договор ипотеки и поможет провести процедуру расторжения без потерь и лишних расходов.